不動産売却の消費税について

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不動産売却の消費税について

■土地・建物・仲介手数料の消費税について
ものの売買が行われる場合、必ず発生する税金が消費税です。例えば、スーパーなどでものを買うと、必ず消費税がつくのではないでしょうか。マイホームを買うときも消費税がつきます。したがって、不動産を売買するときにも、消費税が発生します。

しかし、一口に「不動産」と言っても、土地と建物の2種類に分けられます。まず、土地を売却する場合、実は消費税がつきません。なぜかというと、土地は「消費される物」ではなく、資本移転の一種であると考えられるからです。例えば、土地をどんなに使ったとしても、その土地がなくなるわけではありません。そのため、土地を売却する際には非課税となります。

そして、建物を売却する場合、消費税がつきます。なぜなら、建物は使えば使うほど劣化していくからです。そのため、それが「消費」とみなされ、消費税がつきます。例えば、建売住宅のチラシなどを見てみると、「税込み価格」などの見出しが目につくのではないでしょうか。したがって、2000万円の建物を売却する場合、160万円の消費税がつきます。

また、建物を売却する際に不動産屋に仲介してもらった場合、その仲介手数料にも消費税がつきます。なぜかというと、不動産屋は「仲介をする」ことを商品として取り扱っているからです。仲介手数料の計算の仕方は、(不動産の売却価格(税抜き)×3%+6万円)×1.08で出来ます。例えば、2000万円の建物を売却するのであれば、(2000万円×3%+6万円)×1.08となるので、仲介手数料は66万4800円です。

■個人か法人かの違いについて
建物の売却を行う際、消費税の課税対象となります。しかし、建物の売却であっても、消費税がつかない場合があります。それが、売主が個人である場合です。そのため、事業主が建物を売却する場合には消費税がつきますが、個人が建物を売却する場合には、消費税はつきません。例えば、個人が不動産屋から建物を購入する場合には消費税がつきますが、個人が不動産屋に建物を売却する場合には消費税はつきません。

なぜかというと、その理由は消費税の性質にあります。消費税は、消費される「もの」や「サービス」に対して課税されるものです。そのため、その「もの」を売ることや、「サービス」を提供していることを生業としている法人からそれらの提供を受けた場合に、消費税の課税対象となります。しかし、個人が建物を売却する場合、それを生業としているわけではないので、個人が建物の売却を行う際には、消費税の課税対象とはなりません。

しかし、個人が建物を売る場合であっても、それが課税対象となることがあります。それが、居住用の自宅ではない建物を売却する場合です。例えば、ビルの一室のテナントを売却する場合や、投資用に持っていたマンションを売却する場合などです。そのため、これらを売却する場合には、消費税の納税義務のある申告を行い、消費税を納税しなければなりません。したがって、これらを売却する場合には、消費税分についても買主に請求することになります。

■その他不動産売却時に発生する消費税
不動産を売却する場合、前述したもの以外にも、消費税のかかるものがあります。それが、司法書士に支払う手数料と、融資の手続きにおける手数料です。不動産を売却する場合、その手続きは非常に煩雑であり、自分ではできないものも多くあります。そのため、不動産屋だけではなく、様々な業者に手助けしてもらいながら、不動産を売却するのが一般的です。業者に手助けをしてもらうとなると、それはタダではないので、そこには手数料が発生し、消費税が発生します。

まず、司法書士に支払う手数料です。不動産を売却する際に、司法書士が何の関係があるのかと疑問に感じる方もいますが、土地や建物の登記関係については、素人では簡単にできません。文書を作成して、移転登記をしたり、抵当権抹消の手続きを行ったりするのは、個人で出来ないことはないものの、登記に関する法律の知識が豊富でないと難しいものです。そのため、司法書士にお願いして、登記関係を整理してもらわなければなりません。

そして、融資の手続きにおける手数料です。不動産を売却する場合、銀行から融資を受ける必要のある場合もあります。例えば、不動産屋に仲介してもらって不動産を売買した場合、その不動産の売却額によっては、膨大な仲介手数料の額となります。また、売却する建物の抵当権を抹消しなければならない場合、抵当権を設定していた金融機関にそのための書類を発行してもらうのに、手数料のかかることがあります。それらの手数料については、消費税の課税対象となります。

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