不動産売却の税金について

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不動産売却の税金について

■不動産を売却時にかかる税金とは
不動産を売却する場合、3つの税金がかかります。1つ目は、印紙税です。印紙税とは、不動産の売買契約書に記載されている金額に対してかかる税金です。不動産の売買契約書に記載されている金額によって変わるので、不動産の売買価格が高ければ高いほど、印紙税も高くなります。この印紙税は、現在のところ軽減措置がとられており、平成26年4月1日から平成30年3月31日までに作成された不動産の売買契約書については、20%から50%の印紙税の減額がなされています。

2つ目は、不動産譲渡所得税です。不動産譲渡所得税とは、不動産を売却すると、お金がもらえます。それは所得となるので、働いて稼いだ所得に税金がかけられるのと同じで、不動産を売却して所得したお金にも税金がかけられます。ただし、不動産譲渡所得税は、売却額がそのまま課税対象となるわけではなく、売却額からその不動産を購入するのにかかった額や購入するときにかかった諸経費、売却するときにかかった諸経費を差し引いた額が課税対象となります。

3つ目は、抵当権抹消の免許税です。不動産を購入するとき、ほとんどの場合に抵当権がつけられます。譲渡するときには、その抵当権を抹消しなければならないので、そのための免許税を支払います。1つの不動産につき1000円なので、土地と家屋をセットで抵当権の抹消をする場合には、2000円の免許税が必要です。

■税金を計算するに当たっての取得費とは
不動産譲渡所得税を計算する場合、実際にその不動産を売却した額で計算するのではなく、その不動産を取得するのにかかった取得費と、その不動産を売却するのにかかった経費を差し引いた金額で計算を行います。そこで多くの方が疑問に感じる部分なのが、「取得費」にどこまで含めていいのかということです。

その不動産を取得するのにかかった費用といえば、一番に思いつくのが、その不動産の購入価格です。不動産の購入価格も取得費に含まれます。また、その不動産を購入するために、不動産屋を仲介した場合には、仲介手数料も取得費に含まれます。さらに、不動産を取得すると必ず発生する売買契約書に添付する印紙税、不動産登記手数料、不動産取得税、登録免許税も取得費に含まれます。したがって、不動産の売却価格よりも取得費の方が高い場合には、ほぼ不動産譲渡所得税はかかりません。

ただし、これらの取得費は、必ずそれを証明できる証明書を持っていなければなりません。例えば、自分の頭の中で記憶しているだけでは、取得費として計上できません。したがって、不動産を取得したときの売買契約書を大切に保管することは重要です。しかし、不動産を取得したのが数十年も前のことで、証明書を持っていない場合もあります。その場合には、不動産の売却価格×5%が不動産譲渡所得税となります。したがって、不動産取得費よりも不動産売却価格の方が高い場合には、こちらの計算を使う方が不動産譲渡所得税は安くなることもあります。

■不動産売却時には確定申告が必要?
不動産を売却した場合、売却したことによって取得する売却価格について、不動産譲渡所得税がかけられます。しかし、この不動産譲渡所得税は、こちらから申告しない限り、税金として徴収されることはありません。だからといって申告しないままでいると、罰金などが科せられます。したがって、不動産を売却したら、いくらで売却したのか、その売却をするためにどれくらいの経費がかかったのか、申告しなければなりません。

この申告を行うタイミングとしては、確定申告のタイミングです。よく、年度末になると、「確定申告はお早めに」との宣伝文句と共に、いつまで確定申告が行われているのか広報されていますが、不動産を売却した年度末には、確定申告をします。確定申告をすることによって、不動産譲渡所得税がどれくらいかかるのかについて、確定がなされます。不動産所得税が確定すると、その税金について徴収が行われます。一般企業にお勤めの方は、所得についての確定申告をする必要はありませんが、そんな方でも不動産を売却したら、確定申告をしなければなりません。

確定申告の方法は簡単です。不動産の売却価格が分かる証明書や、不動産の売却にかかった経費が分かる証明書、不動産の取得にかかった取得費が分かる証明書を持って、確定申告会場に行くだけです。確定申告会場にいけない場合には、郵送での申告も可能ですが、証明書の添付など必要な書類が添付されていないと、適切な確定申告がなされないので、確定申告会場に足を運んだ方が確実です。

■相続不動産を売却した際にかかる税金
不動産を取得する方法は、自分が不動産を購入する場合に限りません。両親や祖父母、配偶者などが不動産を持っていて、その方たちが亡くなった場合に、その不動産を取得する場合もあります。このことを不動産の相続といいます。不動産を相続する場合、その不動産を取得するにあたって取得税はかかるところですが、購入する場合のようにその対価を支払う必要はありません。

そのため、相続した不動産を売却した場合、売却価格から取得費を差し引けないように感じるでしょう。しかし、相続とはいえ、その不動産について、被相続人がいくらで購入したのか証明できるものがあれば、売却価格から取得費を差し引けます。したがって、例え相続した不動産であっても、購入した不動産と同じように、不動産を売却するときにかかる税金は同じです。相続した不動産についても、取得費があいまいであれば、売却価格×5%が不動産譲渡所得税となります。

ただし、相続した不動産の売却において問題となるのが、その不動産を所有していた時期です。不動産を所有していた時期が長いのか短いのかによって、かかる税金の額が異なります。不動産の所有期間が5年を超えていれば、長期譲渡取得と呼ばれ、税率が少なくなりますが、5年未満であると、税率が高くなります。長期譲渡取得の場合の税率は、所得税が15%で住民税が5%であるのに対して、短期譲渡取得の場合の税率は、所得税が30%で住民税が9%です。したがって、自分にとって不要な不動産を相続したといっても、5年以内に売却するのは、税金を少しでも減らしたいのであればおすすめできません。

■買い替え時に売却した際にかかる税金
マイホームを売却する際、必ずかかるのが税金です。不動産譲渡所得税の他、印紙税と抵当権抹消の免許税がかかります。抵当権抹消の免許税は、1つの不動産につき1000円なのでそんなに高いものではなく、印紙税も不動産の売却価格によって変動するものですが、5000万円を超えるものから1億円以下の不動産であれば、平成30年3月31日までであれば3万円でOKです。

不動産譲渡所得税は、不動産を売却した額そのものが課税対象になるのではなく、売却価格からその不動産を取得するためにかかった費用と売却するためにかかった費用を差し引いた額が課税対象となります。そのため、多くのマイホームの場合には、非課税となることが多いです。なぜなら、マイホームの購入額も売却価格から差し引いて良く、購入額よりも長年住んだマイホームの売却価格が大きくなることはあまりないからです。

また、マイホームを売却するときに不動産譲渡所得税の課税対象となったとしても、マイホームの買い替えの場合であって、新しく買い替えるマイホームの方が売却価格よりも高かった場合には、特定の居住用財産の買換え特例として、非課税となります。ただし、この特例が適用されるためには5つの要件があります。1つ目は、購入して10年以上のマイホームを売却することです。2つ目は、売却価格が1億5000万円以下であることです。3つ目は、本人がそのマイホームに10年以上住んでいたことです。4つ目は、売却相手が家族ではないことです。5つ目は、新しく買い替えるマイホームの居住用部分の面積が50平方メートル以上であることです。

■3,000万円の特別控除とは
不動産であるマイホームを売却した場合、不動産譲渡所得税が発生します。なぜなら、マイホームを売却した際に、その対価としてお金を所得することになるからです。ただし、不動産譲渡所得税は、マイホームの売却価格よりそのマイホームの購入額とそのマイホームを購入する際にかかった費用、マイホームを売却するためにかかった費用を差し引いた額にかけられる税金です。そのため、それらを差し引いてマイナスになる場合には、不動産譲渡所得税は、かかりません。

もちろん、マイホームの取得費とマイホームを売却するためにかかった費用を差し引いてもマイナスにならずに、不動産譲渡所得税がかかる場合もあります。しかし、そういった場合でも、不動産譲渡所得税を非課税にできる場合があります。それが、3000万円の特別控除です。この制度を利用すれば、マイナスにならなかった額から3000万円を差し引いて、残りの額について不動産譲渡所得税の課税対象となります。

この3000万円の特別控除を受けるためには、3つの要件があります。1つ目は、居住をしなくなった日から3年目の12月31日までにマイホームの売却相手へ引き渡すことです。2つ目は、マイホームの売却相手が家族でないことです。3つ目は、マイホームの売却の前年と前々年にこの適用を受けていないことです。また、この3000万円の特別控除を受けると、住宅ローン控除や特定の居住用財産の買換え特例の適用ができません。

■不動産売却時の節税対策はある?
不動産を売却するときの税金は、不動産の額が高ければ高いほど、高くなるものです。そのため、できれば少しでも税金を節税したいところです。不動産を売却する時の節税対策として、3つの方法があります。

1つ目は、印紙税の節税です。不動産の売買契約書には必ず、印紙税がかかります。それは、契約書1枚につき○円とかかるので、不動産の売買契約書の場合、枚数も多いのでそれだけ印紙税がかかります。しかし、これはあくまでも押印のある契約書にのみ発生するものなので、コピー機でコピーしたものには発生しません。そのため、複数枚ある契約書の中で、コピーしたものでも構わない文書については、コピーしたものにすることによって、印紙税を節税できます。

2つ目は、不動産譲渡所得税の節税です。不動産譲渡所得税は、不動産の購入金額とその不動産を購入するためにかかった費用、不動産を売却するためにかかった費用を証明できるものがあれば、不動産の売却価格からそれらを差し引いた額が課税対象となります。そこで、不動産の取得費の証明書をすべて厳重に保管することによって、不動産譲渡所得税について非課税になることもあります。

3つ目は、特例措置や特別控除を利用することです。不動産を売却する際、買い替え特例措置や3000万円の特別控除などが受けられる場合があります。不動産譲渡所得税の課税対象となる場合でも、それらの特例措置や特別控除を受けることによって、非課税となることもあるので、それらを受けられる要件を満たすことは、節税へとつながります。

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